Ces derniers mois, les résidents suisses font face à des conditions d’octroi de financement plus strictes, tant pour les projets en Suisse que pour ceux réalisés à l’étranger, y compris en France. Cette évolution n’est pas directement liée à la crise sanitaire du COVID, mais plutôt à la recherche d’opérations plus rentables pour les établissements bancaires. En effet, en raison des marges limitées sur les crédits immobiliers, les banques se tournent davantage vers des services complémentaires tels que les assurances et les conventions de compte, qui sont moins sollicités par les résidents suisses. Malgré ces contraintes, il reste possible de trouver des solutions de financement pour concrétiser un projet d’achat immobilier en France, avec des démarches adaptées selon la destination du bien.
1. Acheter sa résidence principale en France
La tentation de devenir propriétaire en France pour les résidents suisses ne faiblit pas, comme en témoigne la densification de la zone frontalière. Pour financer ce type de projet, les banques françaises de la région frontalière proposent des solutions de crédit en euros ou en franc suisse. Pour obtenir son financement, l’emprunteur devra remplir les conditions suivantes :
- Apport d’au moins 10% du prix du projet (au moins 5% hors LPP) + les frais liés à l’opération (notaire, frais de garantie, de dossier, de courtage) à partir de l’épargne personnelle ou de fonds provenant d’une donation.
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% (ratio entre les charges de crédit/leasing et le revenu net).
- Présenter des relevés de compte propres, c’est-à-dire sans découvert ni dépassement sur les 3 derniers mois (voire les 6 derniers mois dans certains cas).
- Accepter les contreparties proposées par la banque, telles que l’ouverture d’un compte avec l’engagement de domicilier les revenus utilisés en France, l’utilisation de la carte et des services associés, ainsi que l’assurance du logement.
Il est important de vérifier rapidement si l’on peut obtenir son financement, car certains établissements, comme les Caisses d’Épargne, Société Générale, et d’autres, refusent d’accorder des prêts aux non-résidents, quelle que soit leur nationalité. Cependant, certaines professions de santé indépendantes en Suisse peuvent bénéficier d’un financement côté français.
2. Financer une résidence secondaire en France
Que ce soit pour une propriété à la montagne ou au bord de la mer, le financement d’une résidence secondaire en France nécessite un apport financier conséquent. Dans ce cas, l’utilisation des avoirs du 2ème pilier n’est pas envisageable, et il faudra compter sur une épargne solide ou des fonds provenant de donations. Les banques de la zone frontalière ont un intérêt plus limité pour ce type de projet, mais il est possible de trouver des solutions auprès des banques suisses :
- Pour les projets en Savoie et Haute-Savoie : un apport minimum de 20% + les frais.
- Pour les projets dans le reste de la France : un apport minimum de 30% + les frais pour un financement en franc suisse.
Les conditions demandées seront un peu moins contraignantes, mais les taux d’intérêt seront moins compétitifs. Il est à noter que pour les personnes déjà propriétaires immobilières en Suisse ou ailleurs, des solutions de financement sous forme de prêt in fine peuvent être envisagées, où l’emprunteur ne paie que les intérêts du crédit, ce qui peut être intéressant pour limiter l’impôt sur la fortune.
3. Financer un investissement locatif en France
Les possibilités de financement pour les investissements locatifs en France sont devenues plus limitées et exigent un apport conséquent, d’au moins ⅓ du prix d’achat (+ frais). Certaines banques acceptent d’intervenir si une relation bancaire est déjà établie, sinon il est préférable de se tourner vers des établissements spécialisés ou des banques suisses. Quelques banques suisses ont développé des offres pour accompagner leurs meilleurs clients dans des projets d’investissement locatif en France.
La réalisation de ce type de projet est devenue de plus en plus complexe, et il est conseillé de faire appel à un courtier en crédit pour augmenter les chances de succès. Le courtier saura préparer le dossier en amont, le présenter aux bonnes banques et mettre en avant ses points forts afin de maximiser les chances d’aboutir à un financement favorable.
En conclusion, malgré les contraintes récentes, les Suisses peuvent toujours réaliser leur rêve d’acquérir un bien immobilier en France. Que ce soit pour leur résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, il existe des solutions adaptées à chaque projet, offrant ainsi de belles opportunités d’achat en France.
17/11/2021 – Vivre en France, un bon calcul pour un résident suisse ?
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