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15/06/2021 – Quel taux de change pour mon crédit immobilier ?

Quand on est frontalier, on a l’habitude de jongler entre franc suisse et euro. Avec le temps, on apprend à gérer les variations de change pour le rapatriement de son salaire et ses dépenses de chaque côté de la frontière. Bref, le change, le frontalier maîtrise. Mais qu’en est-il dans le cadre d’un dossier de crédit immobilier ? Comment le salaire suisse est-il pris en compte par la banque ? Quel taux de change est appliqué au déblocage de mon prêt en devise ? Réponses ici 👇

Le taux de change pour monter un dossier de crédit 

Pour préparer votre dossier de crédit, le conseiller bancaire va construire un plan de financement et calculer votre taux d’endettement. Que ce soit pour définir le montant du prêt en devise ou prendre en compte vos revenus en franc suisse, les banques utilisent un taux de change “théorique”. Par prudence, la majorité des établissements bancaires appliquent une marge au taux de change du moment afin d’être sûr que votre dossier soit viable en cas de dégradation du taux de change. 

 

Exemple : Pour un frontalier qui perçoit un salaire de 5’000.- CHF net . La contre valeur euro ne sera pas la même selon :

 

  •  4’545.- Euros dans la vie réelle si le taux de change est à 1,10. 
  • La banque A prendra en compte un taux de change à 1,15, ce qui donnera un salaire de 4’347,82 Euros
  • La banque B partira sur un taux à 1,20 et donc un revenu mensuel de 4’166 Euros

 

Ces écarts peuvent avoir un effet important sur l’acceptation du dossier de crédit. Depuis l’automne 2019, les banques, sous pression des autorités, sont devenues très strictes sur le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser les 35%. Dans notre exemple, l’emprunteur sollicitant un prêt avec une mensualité de 1’500 € aurait vu son dossier accepté par la banque A et refusé par la banque B.📍 Il est donc important de visiter plusieurs banques ou de consulter un courtier en crédit spécialiste des frontaliers qui saura vous orienter vers la bonne banque en fonction de votre situation. 

 

 

Le taux de change définitif de mon prêt en devise 

La majorité des banques de la zone frontalière construisent leur plan de financement en Euro, seuls le CIC et le Crédit Mutuel convertissent l’ensemble des informations en franc suisse, mais au final cela ne change pas grand chose : le cours de change définitif sera connu quelques jours avant la signature de la vente chez le notaire. 

 

Comme pour le calcul du taux d’endettement, le taux de change appliqué par le banquier pour son analyse de votre demande de prêt est majorée pour la plupart des établissements bancaires. Cela peut-être aussi pénalisant en termes de calcul de taux d’endettement et avoir les mêmes conséquences à savoir : votre dossier de crédit sera accepté par une banque et peut-être refusé par une autre, uniquement à cause d’un taux de change théorique.

 

Autre conséquence de ce taux théorique : le montant en franc suisse exprimé en dans vos offres de prêt est faux 😕 et par conséquent le tableau d’amortissement transmis également. Le cours de change étant fixé quelques jours avant la signature chez le notaire, les banques ajustent a posteriori les montants “réellement” empruntés. Le taux théorique étant souvent supérieur au taux réel, le montant emprunté et les mensualités définitives sont revues à la baisse. 

 

Est-il possible de fixer le cours de change de mon prêt en devise ?

En termes de condition de change, il faut bien avouer que les banques frontalières ne sont pas très transparentes. Il est extrêmement difficile de connaître la marge qui sera appliquée sur la conversion de vos devises en euros. D’expérience, on l’estime en moyenne autour de 1% mais cela varie d’un établissement à l’autre. 

 

Vous n’avez pas la possibilité de gérer vous-même l’opération de change car la banque versera les fonds uniquement sur le compte notaire ( des fois que vous ayez l’idée faire le tour du monde avec les sous 🍸🍡🎉). L’opération de change est donc OBLIGATOIREMENT réalisée par la banque qui vous a accordé le financement.

 

La seule possibilité que vous avez de maîtriser le cours de change de votre prêt en devise est la mise en place d’une couverture de change à terme. Cette opération, à réaliser avec votre conseiller bancaire, consiste à acheter des euros avant le déblocage du prêt. Ce service est facturé entre 50 € et 100 € selon les banques, mais peut s’avérer être utile dans le cadre :

 

  • d’un projet d’achat sur plan ou de construction car les déblocage du prêt vont s’échelonner sur plusieurs mois
  • si vous anticipez une hausse de l’euro par rapport au franc ( plus le franc suisse est fort moins vous empruntez pour votre logement en euro)
  • si votre budget est serré. Il est préférable de fixer un cours pour ne pas avoir le risque d’une mensualité supérieure en cas de retournement du cours de change.

 

Vous l’aurez compris, prêt en devise ou non, le taux de change est un élément important d’un dossier de crédit immobilier pour un frontalier. L’accompagnement par un courtier en crédit présent sur la zone frontalière peut s’avérer une aide précieuse.

 

 

 

 

 




Ashler & Manson
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