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06/10/11 – A partir de quel taux d’imposition à la source est-il pertinent d’adosser un 3ème pilier lié (3A) à son crédit immobilier en franc suisse ?

 

Introduit en zone frontalière depuis une dizaine d’années, l’intégration d’un 3ème pilier dans le financement de sa résidence principale a été une solution largement retenue par les frontaliers genevois. Ce montage, qui consiste à amortir son crédit par la constitution d’une épargne, permet de combiner acquisition immobilière et optimisation fiscale.

L’introduction en début d’année de la taxation, en France, du retrait en capital des avoirs de prévoyance (2ème pilier et 3ème pilier A) modifie la donne. Pour y voir plus clair et comprendre les mécanismes de ce type de solution, nous décomposons le mode de calcul pour fixer de nouveaux repères.

Le montant maximum de la tranche financée avec un prêt in fine ne pourra être supérieur au montant garanti par le 3ème pilier après 25 ans de cotisation. Pour un emprunteur, aujourd’hui âgé de 37 ans, le capital garanti après 25 années de primes s’élève à 181 000.- CHF.

Les taux des prêts en devises in fine sont généralement plus chers que les taux des  crédits amortissables. Nous retiendrons, pour notre exemple, un écart de 0,40 ainsi qu’une base de taux moyen constaté sur les 20 dernières années à 2,50% pour le taux fixe 25 ans. Pour l’assurance, notre calcul est basé sur un taux moyen constaté de 0,34%.

 

Coût d’un financement in fine adossé à un 3ème pilier lié:

Montant des intérêts payés annuellement : 181 000.-CHF à 2,90%, soit 5 249.-CHF
Total des intérêts payés sur la durée du financement : 5 249 x 25     = 131 225.-CHF
 Impôts au remboursement du 3ème pilier lié (6,75% du capital) =  12 217.-CHF
 Montant annuel versé sur le 3ème pilier 6682.- CHF, soit sur 25 ans =  167 050.- CHF
 COÛT TOTAL PRÊT IN FINE =  310 492.-CHF


 

Coût d’un crédit amortissable :

Pour un financement de 181 000.- CHF sur 25 ans à 2,50%, vous payerez 300 mensualités de 812.- CHF soit un montant total  de = 243 600.- CHF
Assurance emprunteur lié au crédit à 0,34%/an, soit une prime mensuelle de 51,28.- CHF pour un total de = 15 385.-CHF    
COÛT TOTAL D’UN PRÊT AMORTISSABLE = 258 985.- CHF

 

Résultats :

 La solution du financement en prêt in fine coûtera 51 507.- CHF de plus qu’un financement amortissable.  Pour que l’emprunteur trouve un intérêt à ce type de montage, il faudra que l’économie d’impôt à la source, grâce à son troisième pilier, soit d’au moins 2 060.- CHF par année.

Calcul du gain fiscal :

L’impôt à la source se calcule sur le salaire brut annuel, et le taux d’imposition est déterminé par la situation familiale du contribuable. Le montant versé sur un 3ème pilier lié vient en diminution du salaire brut annuel, ayant un effet, tant sur le montant taxé, que sur le taux de taxation. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre site.

Exemple : un frontalier genevois, dont la rémunération brute annuelle est de 138’601.- CHF, est taxé à 20,03%, soit un impôt de 27’761,78.- CHF. En réalisant un versement de 6’682.-CHF sur son 3ème pilier A, c’est un revenu annuel de 131’919.-CHF qui sera taxé à 19,38%, soit un impôt de 25’565.- CHF. Dans le cas présent, le souscripteur fait une économie annuelle d’impôt de 2’195.-CHF.

 

Conclusion : 

Dans notre exemple, pour qu’il représente un gain, il faut que le revenu annuel de l’emprunteur soit d’au moins 138 601.- CHF pour un célibataire, et par extension, 175’000.- CHF pour un couple marié, 185’000.- CHF pour un couple avec 1 enfant, 190’000.- CHF pour un couple avec 2 enfants….

Le financement de sa résidence principale, avec un prêt en devise in fine, est une opération quelque peu complexe, mais son intérêt peut être facilement calculé.

Nous pouvons donc en conclure que ce type de montage reste intéressant pour les salariés disposant de revenus conséquents. 

Bien entendu, ces calculs sont valables dans l’environnement fiscal actuel. Il faudrait les revoir en fonction de l’évolution du barème  de l’impôt à la source, mais aussi de la taxation sur le capital de prévoyance.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aider sur ce sujet.

 

 




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