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23/02/2016 – Faut-il encore emprunter EN FRANCS SUISSES ?

 
Solution star des emprunteurs depuis 25 ans, le crédit immobilier en francs suisses a été largement mis en avant par les banques de la zone frontalière notamment grâce à des taux d’intérêts très avantageux. Depuis 5 ans, avec la forte hausse du franc suisse par rapport à l’euro, ce type de financement est pourtant devenu le cauchemar de certains propriétaires. Essayons de comprendre pourquoi et voir comment choisir la devise de son crédit immobilier ?
 
Dans notre région frontalière, les emprunteurs travaillant en Suisse ont la faculté de contracter un emprunt en euros ou en francs suisses pour acquérir leur logement sur France. Avec un niveau de taux nettement plus favorable, le prêt en devise est largement plébiscité par les emprunteurs frontaliers. Encore aujourd’hui, emprunter sur 20 ans en francs suisses permet de bénéficier d’un gain de 0.60 points de base par rapport à un financement en euros. En clair, c’est un taux fixe à 1.30% pour un crédit en CHF contre 1.90% pour un crédit en €, soit, sur la durée du crédit, un différentiel de 20’000 € pour un emprunt de 300’000 €. Si on arrête la comparaison ici, il n’y a pas photo ! 
 
Mais ce calcul n’est valable que si les emprunteurs vont au terme de leur crédit immobilier. En revanche, une revente du logement, pendant la période de détention du crédit, peut considérablement remettre en question l’intérêt de l’opération. En effet, à la signature de l’acte de cession, le notaire remettra au vendeur le produit de la vente en euros, pour solder une dette en francs suisses. La banque devra donc procéder à une opération de change, à savoir acheter des francs suisses pour solder le crédit immobilier. Dès lors, l’emprunteur est soumis au risque de change. Si le franc suisse s’est apprécié entre le début du crédit et son remboursement anticipé, il faudra plus d’euros pour solder l’emprunt. C’est comme cela que bon nombre de frontaliers ayant emprunté alors que le taux de change était entre 1.20 et 1.50, se retrouvent avec une dette, en contre valeur euro, supérieure au prix d’achat du bien! 
 
Exemple : Sarah Genevois a contracté, en Janvier 2009, un crédit immobilier en francs suisses de 300’000 CHF pour acheter un appartement de 200’000 €. Le taux de change était alors de 1.50. En Janvier 2016, Sarah souhaite revendre son logement mais son conseiller bancaire lui indique qu’elle doit 240’000 CHF, soit 218’000 € ! L’agent immobilier de Sarah lui a trouvé un acheteur pour son logement à 210’000 €…. Si elle accepte la proposition, il faudra qu’elle apporte de ses économies 8’000 € pour solder son prêt, sinon elle devra patienter pour un nouveau projet.
 
 
La durée de détention du logement est déterminante pour diminuer le risque de change
 
Dans une période de forte volatilité des cours de change, le choix du prêt en francs suisses peut donc s’avérer périlleux en cas de vente anticipée du bien. Le risque est au plus fort dans la première partie du crédit, lorsque le capital restant dû demeure important. Plus l’emprunteur avancera dans le temps, plus le montant de sa dette diminuera et moins il sera impacté par le risque de change. Pour une famille qui construit la maison de ses rêves ou pour en emprunteur qui n’envisage pas de revendre son bien, le prêt en devise reste une excellente solution de financement. En revanche, nous conseillerons aux jeunes emprunteurs que nous accompagnons dans la négociation d’un financement pour l’achat d’un T2 ou T3 de réfléchir aussi à un financement en €uros. En effet, pour eux, la durée de détention du bien est, en général, courte, et en empruntant en devise, ils s’exposent au risque de change. De plus, si la différence de coût liée au taux d’intérêt est conséquente sur 25 ans, elle est nettement plus limitée sur une durée de 3 à 5 ans.
 
Enfin, contracter un emprunt en euros permet de bénéficier pleinement de la loi Hamon. Vous pouvez souscrire votre assurance emprunteur auprès d’une compagnie extérieure à la banque, ce qui est souvent bien moins chère pour des garanties équivalentes ! Vous l’aurez compris, le taux d’intérêt du crédit ne doit donc pas être le seul élément déterminant pour le choix de votre crédit immobilier.
 
 




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