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17/09/2014 – Renégocier son prêt en devises, les 5 questions indispensables à se poser !

Renégocier son prêt en devises, les 5 questions indispensables à se poser
Combien puis-je économiser ?

 
 

Les taux des crédits immobiliers sont aujourd’hui à un niveau historiquement bas, tant sur l’euro que sur le franc suisse. Cela représente donc une opportunité pour bon nombre de frontaliers propriétaires de renégocier son crédit immobilier. Avant de se lancer dans une telle opération, il convient au préalable de s’assurer des points suivants :

 

1) Combien vais-je gagner ?

C’est le point de départ de l’opération, il faut calculer la pertinence de la renégociation, car si les taux d’intérêts sont plus intéressants, ce type d’opération génère des frais fixes non négligeables qu’il faudra prendre en considération dans l’opération. Pour ce faire, il faut dans un premier temps calculer ce que va vous coûter votre crédit actuel. Facile, il suffit de multiplier le montant de votre échéance par le nombre d’échéance restant. Dans un second, temps, il faut identifier le capital restant du (CRD) de vos crédits auquel vous devrez ajouter 6 mois d’intérêts ou au maximum 3% du CRD. Ce montant correspond à la somme à emprunter, vous pouvez faire une simulation de financement sur une durée qui ne devra pas excéder la date de fin du crédit à reprendre. Vous pourrez calculer le coût de ce nouveau crédit en multipliant la nouvelle mensualité par le nombre d’échéance. Avant de le comparer au coût du crédit initial, il faudra ajouter les frais de garantie (compter environ 1.3% du montant du financement) et environ 1000 € de frais de dossier bancaire. Vous savez maintenant combien vous allez économiser.

 

2) Et si je gagnai aussi sur l’assurance emprunteur ?

Renégocier le taux de son crédit, c’est aussi l’opportunité de revoir les conditions de l’assurance emprunteur. Avec la loi “Lagarde”, puis la loi “Hamon”, l’emprunteur a aujourd’hui plus de facilité pour négocier les conditions de son assurance emprunteur en obtenant des délégations d’assurance. Le montant des primes étant dépendant de l’âge de souscription, vous pouvez aussi avoir de mauvaises surprises car vous avez quelques années de plus qu’au moment ou vous avez contracté le crédit initial… Petit bémol sur les délégations d’assurance dans notre région, car les crédits étant en francs suisses, de nombreux établissements de la place refusent la délégation d’assurance au prétexte que leurs contrats d’assurance sont en francs suisses alors que les contrats d’assurance emprunteurs en délégation, proposés sur le marché, couvre un capital en euros.

 

3) Comment obtenir le meilleur taux ?

Les établissements bancaires ne sont pas forcément les plus agressifs sur les conditions de taux dans le cas des rachats de crédit. Ils savent que sur leurs conditions de base,  vous allez  pouvoir réaliser d’importantes économies, les banquiers ne cassent donc pas trop leur marge sur ce type de financement. Cette attitude à plutôt tendance à s’estomper avec une plus grande concurrence et certains établissements, qui sont arrivés récemment sur ce business marché et  qui profitent de la situation pour prendre des parts de marché. Dans tous les cas, il faut présenter un “joli” dossier qui va plaire au banquier. C’est à dire, un montant de capital restant dû avec une contre valeur € inférieure au prix d’achat initial, des situations professionnelles “stables” et surtout des relevés de comptes propres (solde créditeur en fin de mois, de l’épargne, pas de rejet d’opération….). Si ces conditions ne sont pas remplies, pas sûr de trouver un banquier intéressé par votre projet.

 

4) Sommes nous prêts à changer de banque ?

En reprenant votre crédit immobilier, le nouvel établissement bancaire souhaite avant tout développer une relation au quotidien avec vous. Il vous demandera de faire transférer vos salaires auprès de son établissement ainsi que de souscrire aux prestations de base (carte bancaire, autorisation de découvert, contrat d’accès internet etc…) Quand bien même vous ayez le plus beau profil, la banque ne partira pas sur un crédit dit “sec” ( sans prestations complémentaires). Ces contre parties ne sont pas contractuelles (ou très rarement), mais faciliteront la négociation des conditions de votre crédit.

 

5) Ou trouver les meilleures conditions pour mon nouveau crédit ?

A priori, pas auprès de votre banque actuelle qui aura du mal à vous proposer les meilleurs conditions et qui, connaissant les coûts liés à cette opération (pénalité de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de nouvelle garantie),va essayé de vous faire plaisir tout en sauvegardant ses marges. Pour des crédits dont la durée restant à payer est courte, c’est une option qu’il convient de ne pas négliger. Les politiques et stratégies commerciales des banques évoluant régulièrement, il est important d’obtenir des offres de plusieurs banques afin d’avoir une bonne vision des conditions du marché.

 

Il n’y a plus qu’à ! Et les économies sont significatives. Sur certains dossiers, nous sommes arrivés à faire des économies de plus de 60’000 € à nos clients. Pour optimiser au mieux de cette opération, profitez de la baisse de taux pour réduire la durée de votre financement en conservant la même échéance. L’impact sur le coût total de l’opération est alors très largement amplifié. Enfin, il faut bien avoir en tête que la renégociation de votre crédit aura du sens si vous conservez durablement votre logement. En effet, vu le montant des frais fixes, il faudra plusieurs années pour les amortir donc si vous revendez rapidement, vous n’aurez pas forcément été gagnant.

 Allez, bonne renégociation !




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