Très à la mode depuis une dizaine d’années, ce type de montage est devenu complètement obsolète depuis que la France a décidé de taxer les retraits en capital des avoirs de prévoyance. Si de nombreuses sociétés de courtage proposent encore allègrement ces solutions, il est très facile de comprendre que l’avantage n’est pas forcément là où on voudrait vous le faire croire.
La loi de finance promulguée fin décembre concernant la fiscalité du retrait en capital des avoirs de prévoyance aura un impact sur la situation des retraités mais plus immédiatement sur le financement de l’immobilier en zone frontalière. Le montage qui associe crédit immobilier et contrat d’assurance 3ème pilier a été adopté par des centaines de famille de la région. Le système de taxation en place depuis le 1er Janvier remet complètement en question ce mode de financement. Démonstration en 3 points :
1) Le mode d’amortissement est plus coûteux :
Dans le cadre d’un financement avec un 3ème pilier, il faut faire une partie du crédit sous la forme d’un prêt in fine, c’est-à-dire un crédit qui ne se rembourse qu’en une fois à la fin. Un prêt de 150’000.- CHF sur 25 ans à 2,85%, vous coûtera 59’900.- CHF contre 106’875.- CHF pour un prêt in fine ! Le double ou presque.
2) Il n’y a plus d’avantage fiscal :
En versant le maximum sur son 3ème pilier, l’emprunteur fera dans le meilleur des cas une économie sur son impôt à la source de 2’000.- CHF par année soit CHF 50’000.- sur 25 ans. A la sortie, et depuis le 1er Janvier 2011, l’emprunteur devra s’acquitter d’un impôt en France estimé aujourd’hui par le groupement des frontaliers entre 25% et 35% du capital, soit en moyenne CHF 45’000.- sur un capital de CHF 150’000.-
3) Le taux des crédits est plus élevé :
Les conditions de taux pratiqués par les banques sont différentes selon les modes d’amortissement. Si cet écart reste substantiel, il oscille entre 0,20% et 0,45%, il n’en demeure pas moins qu’au final cette solution coûte plus chère.
Un mode d’amortissement qui coûte 2 fois plus cher, la perte de l’avantage fiscal et un taux de crédit plus élevé, il n’en faut pas plus pour fuir ce mode de financement dans le contexte actuel.
Mais alors pourquoi certains proposent encore ce genre de solutions ?
Les courtiers sont des intermédiaires commissionnés par les banques et les compagnies d’assurances. Si ce changement de fiscalité n’a pas forcément été compris par tous, il n’en demeure pas moins qu’un dossier de crédit immobilier avec un troisième pilier A lui rapportera au moins 3 fois plus qu’un simple dossier de financement !
A noter que le groupement transfrontalier mène actuellement des négociations avec les pouvoirs publics pour revoir les conditions de taxations de ce capital.
Si l’hypothèse d’une révision de l’impôt à la baisse existe, le principe de la taxation reste dans tous les cas acquis. En l’attente d’une nouvelle décision des pouvoirs publics Francais, nous ne pouvons que déconseiller ce genre de solution. En terme de financement immobilier, la simplicité restera votre meilleure alliée !
Nos conseillers sont à votre disposition au +41 (0)848.46.47.48. pour une étude personnalisée. |
- 💼 Atelier en ligne : Est-ce une bonne idée de retirer son 2ème pilier pour financer sa résidence principale ? 💼 - 7 juin 2024
- 16/05/2024 – Faut-il emprunter en devise pour financer sa future résidence principale ? - 16 mai 2024
- 13/05/2024 – Vers une généralisation de la portabilité des prêts immobiliers : Quels enjeux pour les emprunteurs et les banques ? - 13 mai 2024